Umowa sprzedaży

Jakie elementy musi określać umowa sprzedaży nieruchomości?

 

Umowa sprzedaży nieruchomości musi określać następujące elementy, by mogła być uznana za ważną umowę:


  • Przedmiot sprzedaży

Konieczne jest dokładne oznaczenie nieruchomości poprzez podanie jej położenia, adresu, powierzchni, numeru księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz sądu wieczystoksięgowego, w którym księga ta jest prowadzona, podanie numerów geodezyjnych działek (działki), z których nieruchomość się składa; jeżeli nieruchomość jest zabudowana, w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży fakt ten powinien być wskazany, z podaniem rodzaju tych budynków i ich powierzchni lub kubatury (dane te winny wynikać z księgi wieczystej); należy pamiętać o tym, że budynki jako części składowe są również przedmiotem sprzedaży i nie mogą być wyłączone z transakcji; podobnie sprawa wygląda w przypadku użytkowania wieczystego nieruchomości, gdyż wtedy wraz z przeniesieniem użytkowania wieczystego następuje przeniesienie własności budynków.

Należy zwrócić uwagę, że przedmiotem sprzedaży może być tylko nieruchomość, która jest wyodrębniona prawnie, a więc musi ona stanowić co najmniej działkę oznaczoną własnym numerem geodezyjnym. Niedopuszczalne jest zatem, aby strony, stosownie do swoich zamierzeń i niezależnie od podziałów geodezyjnych na działki gruntu, oznaczyły jakąś dowolną część nieruchomości nie stanowiącej działki gruntu i zawarły w odniesieniu do niej umowę sprzedaży. Konieczne jest w takim przypadku uprzednie przeprowadzenie podziału nieruchomości na podstawie przepisów art. 92-100 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i  trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. 2004 r. Nr 268 poz. 2663).


  • Cena sprzedaży

Cena może być określona poprzez podanie kwoty lub sposobu, kryteriów jej wyliczenia.

Jeśli nieruchomość jest sprzedawana przez biuro nieruchomości prowizja podana na umowie musi być brutto (czyli z doliczonym VAT-em np prowizja dla biura nieruchomości wynosi 2% tj 2500zł, a nie jak to zwykle bywa 2% + 2500zł + 23% VAT).


  • Strony transakcji

Oznaczenie stron następuje poprzez:

  1. W przypadku osób fizycznych: podanie imion, nazwisk, imion rodziców, adresu zamieszkania, serii i numeru dowodu tożsamości,
  1. W przypadku osób prawnych – podanie firmy, siedziby, wskazanie sądu lub innego organu prowadzącego stosowny rejestr danej osoby prawnej oraz numer tego rejestru, numer ubezpieczenia podanie danych osoby (osób) działających w imieniu osoby prawnej – jak w przypadku osób fizycznych.

Brak określenia w umowie któregokolwiek z powyższych elementów powoduje jej bezwzględną nieważność.

 

Kolejną kwestią jest odbiór nieruchomości

Po pierwsze: termin powinien być jasno określony. Oczywiście nie musi być to konkretny dzień kalendarzowy, ale przynajmniej dająca się w oczywisty sposób wyznaczyć data (np. nie później niż do …). Natomiast unikajmy sformułowań oderwanych zupełnie od dat kalendarzowych (np. „w ciągu dwóch miesięcy od dnia odebrania inwestycji przez upoważniony organ administracyjny”).